Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Der Bundesgerichtshof befasst sich in seinem Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) mit der Frage, auf Grundlage welcher Wohnfläche eine Mieterhöhung zu erfolgen hat, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen abweicht. Dabei kommt er zu dem Ergebnis, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, also die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, nach der tatsächlichen Wohnfläche erklärt werden muss.

Die Entscheidungsgründe führen aus, dass die Vorschrift dem Vermieter eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete ermöglichen soll. Für den anzustellenden Vergleich sei daher der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, Vereinbarungen der Vertragsparteien könnten dagegen keine Rolle spielen. Anderenfalls würden sonst Umstände berücksichtigt, die keinen an tatsächlichen Maßstäben orientierten Vergleich mehr zuließen.

Es sei daher auch unerheblich, ob im Mietvertrag eine nach unten oder nach oben abweichende Fläche angegeben sei, keine Vertragspartei muss sich im Rahmen der Mieterhöhung daran festhalten lassen. Der Bundesgerichtshof stellt außerdem klar, dass der Vermieter unter Berufung auf die sog. Störung der Geschäftsgrundlage keine Anpassung des Mietvertrages verlangen kann, wenn die Wohnfläche  erheblich über der vertraglich vereinbarten liegt. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche falle regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters.